Immobilienverkauf & Steuer – was Sie wissen sollten

Es sind die sogenannten privaten Veräußerungsgeschäfte, die vom Staat nach § 23 EstG immer besteuert werden. Also auch, wenn Sie mit Ihrem Immobilien- oder Grundstücksverkauf innerhalb von 10 Jahren einen Gewinn erzielen. Damit will der Gesetzgeber beim Verkauf von besonders „knappen Gütern“ – und das sind Häuser und Wohnungen in jedem Fall – verhindern, dass Immobilieneigentümer die zu erwartenden Preissteigerungen bewusst ausnutzen. Mit vermieteten Immobilien soll nicht spekuliert werden. Es soll verhindert werden, dass die Mieten nicht immer noch schneller steigen.

Das entscheidende Datum für die 10-Jahres-Frist ist der Tag der Beurkundung der entsprechenden Kaufverträge.

Und wie gesagt: Keine Steuer beim Hausverkauf wird fällig, wenn diese Spekulationsfrist von 10 Jahren bereits abgelaufen ist oder die Immobilie von Ihnen eigengenutzt wurde. Denn dann steht nach dem Ermessen des Finanzamts nicht offensichtlich der wirtschaftliche Gewinn des Immobilienverkaufs im Fokus.

Wie hoch die Spekulationssteuer ist, richtet sich nach Ihrem individuellen Steuersatz. Zudem sollten Sie wissen, dass auf das Inventar Ihrer Immobilie – z. B. die Einbauküche – in der Regel keine Spekulationssteuer erhoben werden darf. Dazu gibt es ein relativ neues Gerichtsurteil vom August 2020 des Finanzgerichts Münster (5 K 2493/18 E). Bei der Gewinnermittlung dürfen Sie übrigens auch die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer), Abschreibungen sowie Schönheitsreparaturen im Zuge des Verkaufs abziehen.

Ein Beispiel: Sie verkaufen eine Eigentumswohnung in Hannover zum Preis von 295.000 €. Aber nur, weil sie vorher rund 8.000 € in Schönheitsreparaturen investiert haben! Der Kaufpreis, den Sie vor sieben Jahren bezahlt haben, betrug inkl. Afa-Abschreibung für vermietete Immobilien 245.000 €. Daraus ergibt sich ein zu versteuernder Gewinn von 42.000 €. Ihr persönlicher Steuersatz beträgt 38 %. Unterm Strich müssen Sie also 15.960 € Spekulationssteuer bezahlen.

Der letztliche Gewinn aus dem Immobilienverkauf erscheint in Ihrer Einkommenssteuererklärung als zusätzliches Einkommen, was natürlich zur Erhöhung Ihres zu versteuernden Einkommens führt. Wie der Wertgewinn also letztendlich tatsächlich besteuert wird, hängt von der Höhe Ihrer Gesamteinkünfte ab und dem entsprechend individuellen Steuersatz.

Sie sehen selbst: Pauschalaussagen lassen sich beim Thema Immobilienverkauf und Steuern kaum machen. Fragen Sie bitte unbedingt Ihren Steuerberater, bevor Sie über den Zeitpunkt des Immobilienverkaufs entscheiden, welche steuerlichen Auswirkungen das bei Ihnen ganz persönlich hat. Zumal noch ein Faktor maßgeblich ist: Die Drei-Objekt-Grenze.

Sie haben Ihre Immobilie geerbt oder durch Schenkung erhalten? Dann gilt die Spekulationsfrist nur in bestimmten Fällen, denn Erben ist in den Augen des Gesetzgebers nicht gleichzusetzen mit Kaufen. Weil in diesen Fällen weder ein entgeltlicher Erwerb noch ein Verkauf durch den Erblasser vorliegt, spielt die 10-Jahresfrist hier keine Rolle. Maßgeblich ist jedoch auch hier, wann die Immobilie vom Erblasser angeschafft wurde und ob er sie selbst bewohnt hat. Denn Sie erben innerhalb der 10-Jahresfrist mit der Immobilie auch die Spekulationsfrist, wenn die Immobilie nicht vom Erblasser eigengenutzt wurde.

Zudem kommt bei geerbten oder geschenkten Immobilien keine Einkommenssteuer auf Sie zu, weil Sie die Immobilie ja nicht „erworben“ haben – auch nicht innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist. Sie müssen dann allerdings mit Erbschaftssteuer rechnen, wenn der Wert der geerbten Immobilie den Freibetrag übersteigt. Dieser richtet sich wiederum nach dem Verwandtschaftsgrad zur verstorbenen Person. Lesen Sie dazu auch unseren Artikel: Die geerbte Immobilie verkaufen.

In den meisten Familien werden Immobilien vererbt oder verschenkt. Es kann aber auch Vorteile haben, das Haus oder die Wohnung zu Lebzeiten an das Kind zu verkaufen. Das hat gleich mehrere Vorteile – auch steuerlich:

• Die Eltern steigern ihre finanziellen Möglichkeiten, um bspw. in eine seniorengerechte Wohnung zu ziehen oder einen Platz im Pflegeheim zu finanzieren.
• Die Immobilie bleibt im Familienbesitz.
• Eine unmissverständliche notarielle Beurkundung regelt die neuen Besitzverhältnisse über den Tod der Eltern hinaus – und vermeidet Streit.
• Es muss keine Grunderwerbssteuer bezahlt werden, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent vom Kaufpreis beträgt.
• Auch eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällt nicht an.

Aber Achtung: Verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf keinen Fall weit unter dem Verkehrswert innerhalb der Familie, auch wenn Sie Ihr Kind, Ihren Enkel, Neffen oder Nichte damit möglicherweise entlasten würden. Der Grund: Der Verkauf innerhalb der Familie könnte von Ihrem Finanzamt als getarnte Schenkung bewertet werden. Dann wäre ggf. eine andere Besteuerung fällig. Fragen Sie hierzu unbedingt Ihren Steuerberater nach den Details.

Zudem ist es unerlässlich, den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu kennen. Und spätestens hierbei können Ihnen unsere Immobilienexperten tatkräftig weiterhelfen. Denn erfahrungsgemäß reicht es nicht, einfach vergleichbare Objekte im Internet zu suchen. Jede Immobilie ist bezüglich ihrer Lage, ihrer Ausstattung, ihres Gebäudezustands und auch ihrer Historie einmalig. Entsprechend kann nur ein unabhängiger und fachkundiger Gutachter einen wirklich realistischen Preis empfehlen. Denn er bezieht viele Fakten und Merkmale mit ein, an die Sie als Laie ziemlich wahrscheinlich gar nicht denken.