Immobilienverkauf & Steuer – was Sie wissen sollten

Sie möchten ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkaufen und sind sich nicht sicher, was das steuerlich bedeutet? Manche Immobilienverkäufe sind steuerfrei – andere nicht! Zudem gibt es verschiedene Fristen, Steuerhöhen und Unterscheidungen bei der Gewinnversteuerung – bei Eigennutzung und im Fall der Vermietung. Wir haben hier die wichtigsten Fakten für Sie zusammengefasst, damit Sie nach dem Lesen des Artikels zum Beispiel wissen, was es mit der 10-Jahresfrist, der Spekulationssteuer oder der Drei-Objekt-Regel auf sich hat.

Für schnellere Lesbarkeit und mehr Übersichtlichkeit können Sie auch direkt zu den einzelnen Themen klicken:

Dipl.-Ing. Christian Spierig
Dpl-Ing Chrstn Sprg
Stv. Abteilungsleiter, Makler

Zwei Grundregeln zum Thema Immobilienverkauf und Steuer

Steigen wir gleich mit dem Wichtigsten ein: Damit Sie von jeglichen Steuerzahlungen beim Verkauf einer Immobilie „verschont“ bleiben, muss das Haus oder die Wohnung seit dem Kauf oder dem Bauabschluss ausschließlich von Ihnen zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein. Für vermietete Immobilien gibt es eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Innerhalb dieser Zeit nach dem Erwerb können Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung nicht verkaufen, ohne dass Sie eine Spekulationssteuer auf den erzielten Gewinn bezahlen müssen. Einzige Ausnahme: Sie haben die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor selbst genutzt. Das gilt übrigens auch für den Verkauf von Zweitwohnungen oder ausschließlich selbstgenutzten Ferienwohnungen.

Aber Achtung: „Eigene Wohnzwecke“ definiert der Fiskus so, dass die Immobilie entweder durch Sie selbst oder durch Ihre Familie bewohnt wird. Dazu gehören steuerrechtlich ausschließlich Ihre Kinder – solange Sie noch Kindergeld erhalten. Bereits bei der Immobiliennutzung durch andere Verwandte greift das nicht. Dann gilt die Regelung zur Besteuerung des Wertzuwachses im Verkaufsfall.

Was es mit der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf auf sich hat

Es sind die sogenannten privaten Veräußerungsgeschäfte, die vom Staat nach § 23 EstG immer besteuert werden. Also auch, wenn Sie mit Ihrem Immobilien- oder Grundstücksverkauf innerhalb von 10 Jahren einen Gewinn erzielen. Damit will der Gesetzgeber beim Verkauf von besonders „knappen Gütern“ – und das sind Häuser und Wohnungen in jedem Fall – verhindern, dass Immobilieneigentümer die zu erwartenden Preissteigerungen bewusst ausnutzen. Mit vermieteten Immobilien soll nicht spekuliert werden. Es soll verhindert werden, dass die Mieten nicht immer noch schneller steigen.

Das entscheidende Datum für die 10-Jahres-Frist ist der Tag der Beurkundung der entsprechenden Kaufverträge.

Und wie gesagt: Keine Steuer beim Hausverkauf wird fällig, wenn diese Spekulationsfrist von 10 Jahren bereits abgelaufen ist oder die Immobilie von Ihnen eigengenutzt wurde. Denn dann steht nach dem Ermessen des Finanzamts nicht offensichtlich der wirtschaftliche Gewinn des Immobilienverkaufs im Fokus.

Wie hoch die Spekulationssteuer ist, richtet sich nach Ihrem individuellen Steuersatz. Zudem sollten Sie wissen, dass auf das Inventar Ihrer Immobilie – z. B. die Einbauküche – in der Regel keine Spekulationssteuer erhoben werden darf. Dazu gibt es ein relativ neues Gerichtsurteil vom August 2020 des Finanzgerichts Münster (5 K 2493/18 E). Bei der Gewinnermittlung dürfen Sie übrigens auch die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer), Abschreibungen sowie Schönheitsreparaturen im Zuge des Verkaufs abziehen.

Ein Beispiel: Sie verkaufen eine Eigentumswohnung in Hannover zum Preis von 295.000 €. Aber nur, weil sie vorher rund 8.000 € in Schönheitsreparaturen investiert haben! Der Kaufpreis, den Sie vor sieben Jahren bezahlt haben, betrug inkl. Afa-Abschreibung für vermietete Immobilien 245.000 €. Daraus ergibt sich ein zu versteuernder Gewinn von 42.000 €. Ihr persönlicher Steuersatz beträgt 38 %. Unterm Strich müssen Sie also 15.960 € Spekulationssteuer bezahlen.

Der letztliche Gewinn aus dem Immobilienverkauf erscheint in Ihrer Einkommenssteuererklärung als zusätzliches Einkommen, was natürlich zur Erhöhung Ihres zu versteuernden Einkommens führt. Wie der Wertgewinn also letztendlich tatsächlich besteuert wird, hängt von der Höhe Ihrer Gesamteinkünfte ab und dem entsprechend individuellen Steuersatz.

Sie sehen selbst: Pauschalaussagen lassen sich beim Thema Immobilienverkauf und Steuern kaum machen. Fragen Sie bitte unbedingt Ihren Steuerberater, bevor Sie über den Zeitpunkt des Immobilienverkaufs entscheiden, welche steuerlichen Auswirkungen das bei Ihnen ganz persönlich hat. Zumal noch ein Faktor maßgeblich ist: Die Drei-Objekt-Grenze.

Die Drei-Objekt-Grenze in Sachen Spekulationssteuer

In Sachen Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf macht der Staat einen Unterschied zwischen gewerblichen und privaten Veräußerungsgeschäften. Ein gewerblicher Immobilienhandel liegt dann vor, wenn Sie im Zeitraum von fünf Jahren mehr als drei Häuser, Wohnungen oder Grundstücke gekauft, gebaut oder maßgeblich modernisiert und dann weiterverkauft haben. Bei dieser sogenannten Drei-Objekt-Grenze ist unerheblich, ob es sich dabei um einzelne Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser handelt. Beides gilt als „ein Objekt“. Der Verkaufsgewinn unterliegt im Zeitraum der Spekulationsfrist von 10 Jahren nicht nur der Spekulationssteuer, sondern auch der Gewerbesteuer. Das kann den Gewinn schnell schmälern! Zumal Sie dann auch ein Gewerbe anmelden müssen. Noch dazu ist die Drei-Objekt-Regel nicht gänzlich starr. Liegt für das Finanzamt bereits bei zwei Immobilien eine klare Veräußerungsabsicht auf der Hand, kann auch dann schon von einem gewerblichen Handel ausgegangen werden. Und noch etwas ist gut zu wissen: Diese Drei-Objekt-Grenze gilt nicht bei geerbten Immobilien.

Zwischenfazit: Ob sich der Immobilienverkauf trotz Spekulationssteuer für Sie lohnt, hängt maßgeblich ab vom Kaufpreis, den Sie erzielen und von Ihren persönlichen Gegebenheiten. Nehmen Sie uns von HAUS & GRUNDEIGENTUM Service mit ins Boot! Wir sind langjährige Profis, um zum einen den Preis Ihrer Immobilie marktgerecht und nach allen Gutachterregeln einschätzen zu können. Zum anderen haben wir ein starkes Expertennetzwerk, auch in Sachen Immobilienverkauf und Steuern.

Das gilt für die Spekulationssteuer bei geerbten oder geschenkten Immobilien

Sie haben Ihre Immobilie geerbt oder durch Schenkung erhalten? Dann gilt die Spekulationsfrist nur in bestimmten Fällen, denn Erben ist in den Augen des Gesetzgebers nicht gleichzusetzen mit Kaufen. Weil in diesen Fällen weder ein entgeltlicher Erwerb noch ein Verkauf durch den Erblasser vorliegt, spielt die 10-Jahresfrist hier keine Rolle. Maßgeblich ist jedoch auch hier, wann die Immobilie vom Erblasser angeschafft wurde und ob er sie selbst bewohnt hat. Denn Sie erben innerhalb der 10-Jahresfrist mit der Immobilie auch die Spekulationsfrist, wenn die Immobilie nicht vom Erblasser eigengenutzt wurde.

Zudem kommt bei geerbten oder geschenkten Immobilien keine Einkommenssteuer auf Sie zu, weil Sie die Immobilie ja nicht „erworben“ haben – auch nicht innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist. Sie müssen dann allerdings mit Erbschaftssteuer rechnen, wenn der Wert der geerbten Immobilie den Freibetrag übersteigt. Dieser richtet sich wiederum nach dem Verwandtschaftsgrad zur verstorbenen Person. Lesen Sie dazu auch unseren Artikel: Die geerbte Immobilie verkaufen.

Spekulationsfrist bei geerbten oder geschenkten Immobilien

Steuerliche Fakten beim Immobilienverkauf mit Verlust

In der aktuellen Situation, in der die Immobilienpreise deutschlandweit nahezu überall steigen, ist ein Immobilienverkauf mit Verlust im Vergleich zum Kaufpreis eher unwahrscheinlich. Sollte dies dennoch der Fall sein, gilt auch hier § 23 des Einkommenssteuergesetzes, der besagt, dass Sie Verluste nur bis zur Höhe des Gewinns, den Sie im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielen, ausgleichen können. Allerdings ist es nicht möglich, diese Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften mit andersartigen Einkünften zu verrechnen. Praktisch bedeutet das: Wenn Sie eine Immobilie mit Verlust verkaufen, eine andere aber mit Gewinn, so gilt das als „gleichartiges privates Veräußerungsgeschäft.“ Die Steuerlast aus dem Gewinn senkt sich.

Das ist relevant in Sachen Steuern beim Grundstücksverkauf

Grundsätzlich gelten beim Verkauf eines Grundstücks die gleichen Regeln wie beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf. Mit einer Ausnahme: Die Eigennutzungsregel entfällt, weil ein unbebautes Grundstück ja nicht bewohnt werden kann. Bei einem gewinnträchtigen Verkauf innerhalb von 10 Jahren fällt auch hier Spekulationssteuer an.

Grundstücksverkauf in und um Hannover: Darauf müssen Sie achten

Die Steuer beim Hausverkauf innerhalb der Familie

In den meisten Familien werden Immobilien vererbt oder verschenkt. Es kann aber auch Vorteile haben, das Haus oder die Wohnung zu Lebzeiten an das Kind zu verkaufen. Das hat gleich mehrere Vorteile – auch steuerlich:

  • Die Eltern steigern ihre finanziellen Möglichkeiten, um bspw. in eine seniorengerechte Wohnung zu ziehen oder einen Platz im Pflegeheim zu finanzieren.
  • Die Immobilie bleibt im Familienbesitz.
  • Eine unmissverständliche notarielle Beurkundung regelt die neuen Besitzverhältnisse über den Tod der Eltern hinaus – und vermeidet Streit.
  • Es muss keine Grunderwerbssteuer bezahlt werden, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent vom Kaufpreis beträgt.
  • Auch eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällt nicht an.

Aber Achtung: Verkaufen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf keinen Fall weit unter dem Verkehrswert innerhalb der Familie, auch wenn Sie Ihr Kind, Ihren Enkel, Neffen oder Nichte damit möglicherweise entlasten würden. Der Grund: Der Verkauf innerhalb der Familie könnte von Ihrem Finanzamt als getarnte Schenkung bewertet werden. Dann wäre ggf. eine andere Besteuerung fällig. Fragen Sie hierzu unbedingt Ihren Steuerberater nach den Details.

Zudem ist es unerlässlich, den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu kennen. Und spätestens hierbei können Ihnen unsere Immobilienexperten tatkräftig weiterhelfen. Denn erfahrungsgemäß reicht es nicht, einfach vergleichbare Objekte im Internet zu suchen. Jede Immobilie ist bezüglich ihrer Lage, ihrer Ausstattung, ihres Gebäudezustands und auch ihrer Historie einmalig. Entsprechend kann nur ein unabhängiger und fachkundiger Gutachter einen wirklich realistischen Preis empfehlen. Denn er bezieht viele Fakten und Merkmale mit ein, an die Sie als Laie ziemlich wahrscheinlich gar nicht denken.

Verkaufen trotz Steuern – ja oder nein?

Inwiefern es sich für Sie lohnt, eine Immobilie trotz voraussichtlich anfallender Steuern zu verkaufen, können auch wir Ihnen nicht pauschal sagen. Das liegt immer an Ihren sehr persönlichen Gegebenheiten, am aktuellen Marktgeschehen und natürlich an Angebot und Nachfrage in Ihrer Region. In vielen Fällen lohnt es sich jedoch, genau diese individuelle Situation näher zu beleuchten, auch wenn bei einem Verkauf möglicherweise Steuern anfallen würden.

Erfolgreich Verkaufte Immobilien in Hannover und der Region

Hannovers Top-Immobilienmakler
mit fünf Sternen

Als einziges Unternehmen in Hannover sind wir von der Fachzeitschrift Capital viermal hintereinander als Top-Makler mit der Höchstnote von 5 Sternen ausgezeichnet worden (Maklerkompass 2017-2020).

Capital Makler-Kompass, Top-Makler Hannover 2017, Höchstnote für HAUS & GRUNDEIGENTUM Service
Capital Makler-Kompass, Top-Makler Hannover 2018, Höchstnote für HAUS & GRUNDEIGENTUM Service
Capital Makler-Kompass, Top-Makler Hannover 2019, Höchstnote für HAUS & GRUNDEIGENTUM Service
Capital Makler-Kompass, Top-Makler Hannover 2020, Höchstnote für HAUS & GRUNDEIGENTUM Service

Was wir nicht nur in Sachen Immobilien und Steuern für Sie tun können

Eine marktgerechte Kaufpreis-Ermittlung durch einen unabhängigen Gutachter ist sicher die wichtigste Basis für Ihre Überlegungen, ob der Immobilienverkauf trotz anfallender Steuern für Sie in Frage kommt. Wir können aber noch einiges mehr für Sie tun. Unsere Verkaufsspezialisten bei HAUS & GRUNDEIGENTUM Service bereiten sämtliche Unterlagen wie das Wertgutachten, Grundrisse, Rechnungsnachweise, Energieausweis sowie gute Fotos für ein aussagekräftiges Exposé auf und entwickeln ein Vermarktungskonzept mit den passenden Vertriebskanälen.

Zugute kommt Ihnen dabei unser Verein HAUS & GRUNDEIGENTUM Hannover e.V. mit mehr als 12.000 Mitgliedern, die alle Immobilien-Eigentümer und häufig gleichzeitig Interessenten sind. Zudem sind wir mit über 14.000 Einheiten einer der größten Verwalter von privatem Wohn- und Teileigentum in Hannover und Umgebung und viele unserer Auftraggeber haben das Interesse, sich weitere Immobilien anzuschaffen.

Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns eine E-Mail. Dann besprechen wir in Ruhe, wie wir Sie rund um das Thema Immobilienverkauf beraten und unterstützen können.

Ihre Ansprechpartner: Dipl.-Ök. Frank Schoenfeld (Abteilungsleiter) und Dipl.-Ing. Christian Spierig (stellv. Abteilungsleiter)

Ihre Kontaktdaten
Ihre Nachricht an uns

Die mit (*) gekennzeichneten Felder sind Pflichtangaben, alle weiteren Felder sind freiwillige Angaben. Die von Ihnen hier erhobenen Daten werden von uns zur Beantwortung Ihrer jeweiligen Anfrage verarbeitet. Weitere Informationen entnehmen Sie bitte der Datenschutzerklärung.

Dipl.-Ing. Christian Spierig
Dpl-Ing Chrstn Sprg
Stv. Abteilungsleiter, Makler
Daten­schutz­ein­stellungen

Diese Webseite nutzt externe Medien, wie z.B. Karten und Videos, und externe Analysewerkzeuge, welche alle dazu genutzt werden können, Daten über Ihr Verhalten zu sammeln. Dabei werden auch Cookies gesetzt. Die Einwilligung zur Nutzung der Cookies & Erweiterungen können Sie jederzeit anpassen bzw. widerrufen.
Eine Erklärung zur Funktionsweise unserer Datenschutzeinstellungen und eine Übersicht zu den verwendeten externen Komponenten finden Sie in unserer Datenschutzerklärung.

Welche Cookies bzw. Erweiterungen möchten Sie zulassen?