Die geerbte Immobilie verkaufen: Wichtige Informationen und Tipps
Laut dem Statistischen Bundesamt wurden im Jahr 2019 in Deutschland Vermögen im Wert von 39 Milliarden Euro steuerpflichtig vererbt oder bereits vor dem Tod an die Nachkommen steuerpflichtig verschenkt! Sie gehören zu dieser Erbengeneration? Herzlichen Glückwunsch! Vor allem, wenn zu Ihrem Erbe auch eine oder mehrere Immobilien gehören, sollten Sie auf keinen Fall vorschnell handeln, sondern klug und weitsichtig mit diesem wertvollen Erbe umgehen. Gerade dann, wenn es sich bei der geerbten Immobilie um Ihr Elternhaus handelt, ist dies jedoch oft gar nicht so einfach! Denn mit diesem Haus oder der Wohnung sind dann meist auch viele Emotionen verbunden. Besonders wenn Ihre geerbte Immobilie in oder um Hannover liegt, können unsere Informationen zu Ihren Optionen mit dem Erbe, zu den Steuern und zur Preisfindung im Falle eines Verkaufs von besonderem Wert sein.
Für mehr Übersicht haben wir den Artikel in diese Themen untergliedert und direkt verlinkt:
Was tun mit der geerbten Immobilie? Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?
Unser erster Tipp klingt profan, ist aber sehr wichtig: Lassen Sie sich Zeit! Was mit Ihrer geerbten Immobilie geschehen soll, will gut überlegt sein, denn Sie haben vielleicht mehr als eine Option. Jede hat gewisse Vorteile aber auch so manchen Nachteil, den Sie nicht außer Acht lassen sollten:
Die geerbte Immobilie selbst nutzen
Ob sich die geerbte Immobilie für Sie als neuer Wohnort und Lebensmittelpunkt eignet, hängt in erster Linie von Ihrer individuellen Situation ab. Allein schon der Immobilienstandort spielt eine maßgebliche Rolle bei der Frage, wie sich Ihr Weg zur Arbeitsstelle gestalten würde, oder ob ein Umzug auch für Ihren Partner und mögliche Kinder eine tragbare Sache wäre. Schließlich sollten alle Beteiligten mit dieser Entscheidung glücklich sein!
Zur Entscheidung, ob die geerbte Immobilie für Sie zur Eigennutzung in Frage kommt, trägt maßgeblich auch deren Zustand bei und damit die Frage, was und wieviel saniert oder wenigstens modernisiert werden muss, um die Wohnverhältnisse an Ihren Lebensstandard und Ihre persönlichen Wünsche anzupassen. Das kann zur finanziellen Herausforderung werden, die aus unserer Erfahrung nicht selten unterschätzt wird!
Gehört Ihnen die Immobilie allein oder gibt es weitere Erben?
Auch diese Frage entscheidet nicht selten, ob die Immobilie überhaupt für Sie zur Eigennutzung in Frage kommt. Denn wenn Sie als Alleinerbe keine anderen Erbbeteiligten ausbezahlen müssen, kommt es nur noch darauf an, ob Ihre finanziellen Möglichkeiten für die evtl. fällige Erbschaftssteuer ausreichen.
Liegt der Wert Ihrer Immobilie unter 400.000 €, profitieren Sie von dem Umstand, dass Kinder die elterliche Immobilie steuerfrei erben.
Ein Vorteil der Eigennutzung gilt für alle Erben gleichermaßen: Im Gegensatz zur anderweitig gekauften Immobilie entfallen bei der eigengenutzten, geerbten Immobilie die Kaufnebenkosten, die in Niedersachen in der Regel 10,57 % betragen.
Es sind aber nicht nur pragmatische Aspekte, die Sie in Ihre Entscheidung einbeziehen sollten. Denn was anfänglich gerade für junge Familien verlockend klingt, kann emotional anstrengend werden, wenn bspw. mit dem Elternhaus viele Erinnerungen oder einschneidende Umstände verbunden sind. Gerade wenn Mutter oder Vater erst kürzlich verstorben sind, oder pflegebedingt nicht mehr allein im Haus oder der Wohnung leben können, sollten Sie diese emotional belastenden Faktoren nicht unterschätzen.
Beziehen Sie all diese Aspekte in Ihre Überlegung ein und lassen Sie sich vor Ihrer Entscheidung, gerade bei der Frage nach dem Wert Ihrer Immobilie, unbedingt von fachkundigen Profis beraten. Zumal der Verkehrswert für die Frage, ob Erbschaftssteuer fällig wird, ggf. sowieso gutachterlich bestätigt werden sollte (dazu unten mehr).
Vermietung der geerbten Immobilie
Eine weitere Möglichkeit, wenn Sie die geerbte Immobilie nicht selbst beziehen, und möglicherweise aus emotionalen Aspekten nicht verkaufen möchten, ist die Vermietung. Ob das letztlich eine gute Idee ist, bestimmt in erster Linie der Zustand des Hauses oder der Wohnung. Denn gerade ältere Immobilien entsprechen selten den heute gängigen technischen und ästhetischen Standards – weder Ihren eignen noch denen potenzieller Mieter. Dann sind aufwendige Renovierungsmaßnahmen erforderlich, die Zeit und vor allem Geld kosten und die vor Ort koordiniert werden müssen. Um hier den Aufwand wirklich realistisch abschätzen zu können, sollten Sie ortsansässige Profis mit ins Boot nehmen – sowohl Handwerker als auch ggf. Architekten. Mit unserem großen Netzwerk und entsprechenden Kontakten können wir dabei ein hilfreicher Partner für Sie sein. Fragen Sie uns gern!
Verschaffen Sie sich so einen Überblick über alle zeitlichen und finanziellen Aufwände, um Ihre geerbte Immobilie möglichst lukrativ zu vermieten. Denn eine „gute Miete“ ist unerlässlich, damit sich Ihre anfänglich möglicherweise hohen Sanierungsinvestitionen möglichst schnell gewinnbringend auszahlen.
Bedenken sollten Sie bei Ihrer Entscheidung, ob die Vermietung Ihrer geerbten Immobilie in Frage kommt auch, dass Sie als Immobilienbesitzer unbedingt finanzielle Rücklagen für zukünftig erforderliche Investitionen bilden sollten, die gerade bei älteren Immobilien schnell mehrere zehntausend Euro betragen können.
Hinzu kommt, dass Sie als Vermieter regelmäßig eine korrekte Nebenkostenabrechnung erstellen und die Immobilie verwalten müssen – was ein gewisses Know-how erfordert. Alternativ lassen Sie das Haus oder die Wohnung von einem externen Dienstleister verwalten – dann brauchen Sie sich um nichts zu kümmern. Das ist vor allem zu empfehlen, wenn Sie nicht vor Ort in Hannover oder Umgebung wohnen. Wir von HAUS & GRUNDEIGENTUM Service bieten Ihnen auch in Sachen Haus- oder Wohnungsverwaltung einen umfassenden Service zu attraktiven Konditionen.
Unterm Strich sollten Sie sich gerade die Option der Vermietung einer geerbten Immobilie sehr gut überlegen. Besonders wenn das Objekt einen hohen Renovierungsbedarf aufweist, lohnt sich die Vermietung oftmals erst nach Jahren oder gar Jahrzehnten.
Für den Fall, dass in Ihrer persönlichen Situation jedoch alles für die Vermietung spricht, helfen wir Ihnen als ortsansässig versierte Makler tatkräftig dabei, Ihre geerbte Immobilie zu einem guten Preis zu vermieten und den idealen Mieter zu finden.
Die geerbte Immobile verkaufen
Die geerbte Immobilie zu verkaufen ist meist dann sinnvoll, wenn Sie das Haus oder die Wohnung in oder um Hannover nicht allein erben, sondern das Erbe geteilt werden muss. Dann hilft Ihnen der Verkaufserlös möglicherweise dabei, selbst in eine andere Immobilie zu investieren, die Ihren individuellen Vorstellungen entspricht. Der Immobilienverkauf bei Erbe hat aber noch weitere Vorteile:
- Alle beteiligten Erben können ausbezahlt werden
- Mehr finanzielle Liquidität
- Mögliche Schulden des Erblassers können beglichen werden
- Der Gewinn ist schneller verfügbar und meist deutlich höher als bei der Vermietung
- Es kommen weder zeitliche noch finanzielle Aufwände für die Immobilie auf Sie zu, z. B. Instandhaltungsrücklagen oder Verwaltungskosten
- Sie ersparen sich möglichen Ärger mit Mietern
- Der Immobilienverkauf ist oft steuerfrei, sofern Sie bestimmte Fristen einhalten und Freibeträge nutzen.
Wie oben bereits erwähnt, hat der Haus- oder Wohnungsverkauf im Falle eines Erbes oftmals aber auch eine starke emotionale Komponente, wenn es sich bei dem Objekt z. B. um Ihr Elternhaus handelt, mit dem viele Erinnerungen verbunden sind. Dazu kommt, dass die Situation oft mit dem Tod oder dem Umzug eines oder beider Elternteile in ein Pflegeheim einhergeht. Entsprechend kommen auch finanzielle Abwägungen auf Sie zu: Muss der Haushalt vielleicht kostenintensiv aufgelöst werden? Sollten gewisse Sanierungsmaßnahmen vor dem Verkauf durchgeführt werden, um einen höheren Verkaufswert zu erzielen? Oder fallen zukünftig Kosten für einen guten Pflegeplatz an, die Sie (mit)tragen müssen?
All diese Überlegungen machen die Entscheidung, ob Sie die geerbte Immobilie verkaufen möchten, nicht leichter. Es gilt also, trotz aller Emotionen mit einem gewissen Maß an Pragmatismus genau abzuwägen, welche Lösung die beste für Sie und Ihre weitere Lebensplanung ist. Nur so vermeiden Sie vorschnelle Entscheidungen, die Sie vielleicht anschließend bereuen.
In unserer Funktion als erfahrene Immobilienmakler für Hannover und das Umland haben wir schon zahlreiche Erben in dieser nicht einfachen Situation begleitet. Mit viel Fachwissen aber auch mit zwischenmenschlicher Empathie helfen wir gern auch Ihnen, wenn Sie sich mit dem Verkauf Ihrer geerbten Immobilie befassen.
Wem gehört Ihre geerbte Immobilie tatsächlich?
Was sich nach einer einfachen Frage anhört, ist in so manchem Erbfall gar nicht so leicht zu beantworten. Zunächst müssen die Eigentumsverhältnisse der geerbten Immobilie geklärt werden und auch, wer über alle weiteren Schritte entscheiden darf. Dabei zählt, wer als Immobilieneigentümer im Grundbuch steht. Im Falle eines geerbten Elternhauses sind das meist Vater und Mutter. Dann gelten folgende Grundsätze:
- Wenn beide Elternteile verstorben sind, müssen die Erben gemeinsam entscheiden, ob das elterliche Haus oder die Wohnung verkauft, vermietet oder selbst genutzt werden soll.
- Im Todesfall eines Elternteils, kann der andere durchaus noch geschäftsfähig sein. Dann kommt es darauf an, was im Testament des Verstorbenen steht. Meist gilt ohne individuelle Regelung das gemeinschaftliche „Berliner Testament“, in dem ein Ehepartner den anderen als Alleinerben bestimmt und die Kinder von der Erbfolge so lange ausgeschlossen sind, bis der hinterbliebene Elternteil auch stirbt. Informieren Sie sich dazu bitte im Detail bei einem auf Erbrecht spezialisierten Anwalt, denn auch hier gilt: Keine Regel ohne Ausnahme!
- Liegt kein Testament vor, erben nach der gesetzlichen Erbfolge die Kinder. Sie werden dann automatisch zu unmittelbaren Rechtsnachfolgern des Verstorbenen und damit Teil einer Erbengemeinschaft, in der alle mitentscheiden dürfen, was mit der Immobilie passiert. Ein Beispiel: Ein Ehepaar mit drei Kindern lebt ohne Ehevertrag im gesetzlichen Stand der Zugewinngemeinschaft. Stirbt ein Elternteil, erbt der Hinterbliebene Ehepartner die Hälfte und jedes Kind vom Rest des Vermögens ein Drittel. Alle zusammen müssen sich dann einigen, was mit der Immobilie passiert – was leider oft zum berüchtigten Erbstreit führt!
- Komplizierter gestaltet sich der Erbfall, wenn ein Ehepartner stirbt und der andere nicht mehr geschäftsfähig ist. Um hier vorzubeugen, sollten Sie mit beiden Elternteilen frühzeitig und solange beide noch gesund sind, eine Generalvollmacht oder eine Verkaufsvollmacht erstellen, die es Ihnen als Kind erlaubt, für Ihre Eltern zu entscheiden und zu handeln. Ist bereits Geschäftsunfähigkeit eingetreten, ist eine solche Vollmacht nur mit der Zustimmung eines Vormundschaftsgerichts gültig, damit Missbrauch ausgeschlossen werden kann. Zudem brauchen Sie für den Verkauf einer geerbten Immobilie immer auch die Beglaubigung dieser Generalvollmacht durch einen Notar.
Unser Tipp: Es hat sich vielfach bewährt, ein Gespräch mit den Eltern nicht auf die lange Bank zu schieben. Klären Sie frühzeitig, wie mit einem Immobilienerbe im Sinne Ihrer Eltern umgegangen werden soll und setzen Sie entsprechende Vollmachten auf. Im Zuge dessen sollten Sie auch besprechen und schriftlich festhalten, wie vorgegangen werden soll, falls ein oder beide Elternteile geschäftsunfähig sind und wer welche Aufgaben in diesem Fall übernehmen soll.
Welche Steuern werden wann fällig, wenn Sie die geerbte Immobilie verkaufen?
Erbschaftssteuer und Freibeträge
Im Rahmen des deutschen Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetzes (ErbStG) gibt es für Ehegatten und Kinder im Erbfall Freibeträge und Sonderregelungen. Der Freibetrag für Kinder beträgt 400.000 € – und zwar sobald ein Elternteil stirbt und unabhängig von der Vermögensart. Bei einer Erbmasse, die diesen Freibetrag übersteigt, müssen Sie auf den Differenzbetrag Erbschaftssteuern entrichten.
Der Verkehrswert entscheidet
Doch woher wissen Sie was Ihre Immobilie wirklich wert ist? Den so genannten „Verkehrswert“ ermittelt das örtliche Finanzamt und damit auch, ob Ihre Immobilie zusammen mit der restlichen Erbmasse, wie z. B. Geldanlagen oder Barvermögen, unterhalb des Freibetrages liegt. Bei einer vermieteten Immobilie wird übrigens automatisch ein um 10 % niedrigerer Preis angesetzt.
Wichtiger Hinweis: Sollten Sie die geerbte Immobilie innerhalb eines Jahres nach dem Todesdatum des Erblassers an einen externen Käufer veräußern, setzt das Finanzamt diesen Verkaufserlös und nicht den Verkehrswert für die Berechnung der Erbschaftssteuer an.
Zwischenfazit
Eine geerbte Immobilie zu verkaufen hat in vielen Fällen klare Vorteile. Wir raten Ihnen aber auf jeden Fall, für die Detailfragen einen fachkundigen Anwalt hinzuzuziehen. Zudem können wir Ihnen als Immobilienprofis für Hannover tatkräftig zur Seite stehen. Denn wir wissen aus vielfacher Erfahrung sehr genau, was noch für Sie zu tun ist, bevor Sie die geerbte Immobilie tatsächlich verkaufen können.
Worauf Sie beim Verkauf einer geerbten Immobilie noch achten sollten
Erbschein ja oder nein?
Es liegt zunächst auf der Hand, dass Sie für den Verkauf Ihrer geerbten Immobilie einen Erbschein brauchen, um bspw. die Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch eintragen zu lassen. Und diesen Eintrag vom örtlichen Grundbuchamt brauchen Sie auf jeden Fall für den Immobilienverkauf, denn die meisten Käufer bestehen (zurecht) auf diesen wichtigen Berechtigungsnachweis.
Was viele aber nicht wissen, ist, dass das Grundbuchamt nicht auf einen Erbschein bestehen darf, wenn Sie einen Erbvertrag bzw. ein notariell beglaubigtes Testament vorlegen, aus dem die Erbfolge zweifelsfrei hervorgeht. Was dafür jedoch nicht ausreicht, ist ein handschriftliches Testament. Warum ist diese Information wichtig? Weil für die Ausstellung eines Erbscheins je nach Immobilienwert schnell eine vierstellige Gebühr anfallen kann! Auch dazu informiert Sie Ihr Anwalt im Detail.
Die Haushaltsauflösung als Kostenfaktor
Eine Immobilie wird nur äußerst selten leer vererbt! Meist sind darin Hausrat und Möbel aus Jahren oder gar Jahrzehnten vorhanden, die verkauft, verschenkt oder entsorgt werden müssen. Eine solche Haushaltsauflösung kann hohe Kosten verursachen, die Sie in Ihre Kostenrechnung unbedingt einbeziehen sollten. Alternativ können Sie das Haus auch mit dem kompletten Inventar verkaufen. Dafür finden sich allerdings weit weniger Interessenten. Oder aber Sie müssen mit einem deutlich niedrigeren Verkaufserlös rechnen, als wenn Sie das Haus oder die Wohnung leer anbieten.
Ganz gleich, wie Sie sich entscheiden: Fragen Sie uns von HAUS & GRUNDEIGENTUM Service. Wir kennen in und um Hannover sowohl Dienstleister, die Ihnen bei der Haushaltsauflösung helfen, als auch möglicherweise Interessenten, die das Haus oder die Wohnung mit Inventar kaufen.
Welcher Preis ist der richtige für den Verkauf Ihrer geerbten Immobilie?
Gutachten statt Verkehrswert
Es liegt auf der Hand, dass es sich bei dem durch das Finanzamt bestimmten Verkehrswert nur um einen Durchschnittswert handeln kann, der sich vor allem an der Lage Ihrer Immobilie in und um Hannover sowie nach deren Alter und Größe richtet. Unser Tipp: Lassen Sie die Immobilie von einem zertifizierten Sachverständigen fair und objektiv bewerten und legen Sie dieses Gutachten dem zuständigen Finanzamt vor. Denn nur so werden auch mögliche wertmindernde Eigenschaften des Hauses in den Preis einbezogen, was Ihnen in Sachen Erbschaftssteuer entgegenkommen kann. Sollte dieser Umstand vom Finanzamt nicht anerkannt werden, können Sie Einspruch einlegen. Selbstverständlich nennen wir Ihnen bei Bedarf Sachverständige für die Bewertung von Immobilien in Hannover und der Region.
Ein detailliertes Wertgutachten ist auch die beste Basis für die realistische Preisfindung und aussagekräftiger, als es die Vergleichswerte aus frei zugänglichen Immobilien-Portalen im Internet oder kostenlose Wertanalyse-Tools je sein können. Denn damit lässt sich nur ein sehr grober Richtpreis ermitteln, der viel zu wenig über den tatsächlich realistischen Preis aussagt. Aus unserer Erfahrung wissen wir: Jede Immobilie ist in all ihren Facetten sehr individuell und der Gutachter schätzt so manchen Faktor ganz anders ein, als es jeder Laie kann.
Was noch dazu gehört, um einen guten Verkaufspreis zu erzielen
Das gute Exposé
Kein Zweifel: Eine Immobilie zu erben ist das eine, damit dann für alle Beteiligten sinnvoll, weitsichtig und clever umzugehen, das andere! Haben Sie sich letztlich aber für den Verkauf Ihrer geerbten Immobilie entschlossen, empfiehlt es sich, den Verkaufsprozess in Profihand zu geben – vor allem, wenn Sie selbst nicht in Hannover oder Umgebung zu Hause sind. Damit Ihr Immobilienmakler ein ebenso informatives wie optisch ansprechendes Exposé erstellen kann, müssen Sie einige wichtige Unterlagen zuliefern: Neben beispielsweise Grundrissen und Wohnflächenberechnung ist das auch der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis. Je nachdem, wie alt diese Unterlagen sind, müssen sie optisch mehr oder weniger intensiv überarbeitet werden. Denn oft sind z. B. auf einem vergilbten Plan aus den 1960er Jahren Details kaum mehr zu erkennen. Auch die Rechnungen über getätigte Renovierungs- oder Modernisierungsinvestitionen sind ebenso wichtig wie gute Fotos. Und dann ist da auch noch das Innenleben: Eine in die Jahre gekommene Einrichtung erschwert es potentiellen Kaufinteressenten erheblich, sich das Haus oder die Wohnung als eigenen Lebensmittelpunkt vorzustellen.
Wir empfehlen deshalb, die Immobilie leer zu räumen und eventuell mittels Homestaging attraktiv zu inszenieren. Dabei werden extra für die Fotos im Exposé moderne Möbel und Wohnutensilien stilvoll in den Räumen platziert. Dieser Aufwand lohnt sich meistens, denn so lässt sich oft ein deutlich höherer Verkaufspreis erzielen!
Sind all diese Unterlagen komplett (Wertgutachten, Grundrisse, Rechnungsnachweise, Energieausweis gute Fotos …), empfehlen Ihnen unsere Verkaufsspezialisten bei HAUS & GRUNDEIGENTUM Service einen angemessenen Verkaufspreis und erstellen ein attraktives Exposé sowie ein Vermarktungskonzept. Je nachdem, ob Sie Ihre Immobilie diskret oder ganz offen für jedermann ersichtlich verkaufen möchten, wählen wir die passenden Vertriebskanäle, wie z. B. sämtliche relevanten Immobilienportale im Internet, Lokalpresse etc.
Zugute kommt Ihnen dabei unser Immobilien-Verband mit seinen über 12.000 Mitgliedern, darunter auch zahlreiche Haus- und Wohnungsinteressenten auf der Suche nach einem geeigneten Objekt in oder um Hannover. Zudem sind wir mit über 14.000 Einheiten einer der größten Verwalter von privatem Wohn- und Teileigentum in Hannover und Umgebung und viele unserer Auftraggeber haben das Interesse, sich weitere Immobilien anzuschaffen.
Hannovers Top-Immobilienmakler
mit fünf Sternen
Als einziges Unternehmen in Hannover hat uns die Fachzeitschrift Capital siebenmal hintereinander als Top-Makler mit der Höchstnote von 5 Sternen ausgezeichnet (Maklerkompass 2017-2023).
Die geerbte Immobilie verkaufen: Ihr Kontakt zu uns
Das alles erhöht Ihre Chancen, mit uns zeitnah den einen passenden Käufer zu finden, der den gewünschten Verkaufspreis bezahlt und Ihre geerbte Immobilie gleichzeitig wertschätzt. Denn dann bleibt bei Ihnen letztlich ein gutes Gefühl, mit dem Verkauf der geerbten Immobilie die richtige Entscheidung getroffen zu haben. Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns eine E-Mail. Dann besprechen wir in Ruhe, wie wir Sie mit ihrem Immobilienerbe unterstützen können.