Haus verkaufen bei Scheidung in Hannover – alles, was Sie wissen sollten
Für den Fall, dass sich Ihre Ehe dem Ende neigt und Sie sich scheiden lassen, stellt sich vermutlich auch für Sie eine entscheidende Frage: Was passiert beim Aufteilen Ihrer Besitztümer mit der gemeinsam angeschafften Immobilie? Erfahren Sie hier die für Sie wichtigen Aspekte zu den relevanten Themen Haus bei Scheidung, Trennung, Auszahlung, Kredite etc. Nach dem Lesen wissen Sie schon deutlich mehr über Zugewinnausgleich, ob es für Sie vielleicht eine Alternative zum Hausverkauf bei Scheidung gibt und natürlich, was bei der Preisfindung wichtig ist, wenn Sie Ihr Haus in Hannover verkaufen möchten.
Für mehr Übersichtlichkeit gliedern wir den Beitrag in diese Themen:
Keine Scheidung ohne Emotionen – und ohne Anwalt
Dass zwei verheiratete Menschen getrennte Wege gehen, gehört längst zu unserer Lebensrealität. Das beweist schon die Tatsache, dass rund 1/3 aller Ehen in Deutschland vor dem Scheidungsrichter enden. Und in oder um Hannover lässt sich sogar die Hälfte aller Ehepaare scheiden! Was trotz aller Normalität bei einer Scheidung nie ausbleibt, sind die Emotionen, die mit einer Trennung in den allermeisten Fällen verbunden sind. Denn schließlich geht es auch darum, dass sich beide Partner für den neuen Lebensabschnitt in eine möglichst gute finanzielle Ausgangsposition bringen. Geht es Ihnen auch so? Dann ist es umso wichtiger, dass Sie in dieser Situation mit kühlem Kopf und einer möglichst großen Portion Pragmatismus an die Sache heran gehen. Lassen Sie bei so wichtigen Entscheidungen, die Ihre Zukunft betreffen, die Emotionen weitestgehend aus dem Spiel – auch wenn das zweifellos manchmal schwerfällt!
Besonders dann, wenn Sie während Ihrer Ehe eine Immobilie angeschafft haben, kommt es auf eine weitsichtige Auseinandersetzung mit diesem Thema an. Denn meist ist das Haus oder die gemeinsame Wohnung der größte Vermögenswert, mit dem jetzt klug und weitsichtig umgegangen werden sollte. Als Immobilienmakler mit viel Erfahrung in Hannover wissen wir deshalb so gut, worauf es beim Hausverkauf wegen Scheidung ankommt. Ganz einfach, weil wir schon viele Paare in Fragen der Immobilienaufteilung aufgrund einer Scheidung beraten haben. Und weil wir den Immobilienmarkt in und um Hannover besonders gut kennen. Wir wissen ausgesprochen gut, worauf Sie jetzt und hier besonders achten sollten.
Eine weitere Empfehlung aus unserer Erfahrung ist es, keine vorschnellen Entscheidungen zu treffen. Nutzen Sie das gesetzlich vorgeschriebene Trennungsjahr, um genau zu überlegen, was mit der Immobilie bei der Abwicklung der Scheidung passieren soll. Denn so manche Frau und so mancher Mann musste schon langjährige persönliche Nachteile und/oder hohe finanzielle Belastungen in Kauf nehmen, weil zu schnell entschieden wurde. Hilfreich ist auf jeden Fall auch ein auf Scheidungsrecht spezialisierter Anwalt. Er klärt Sie auf über Ihre Rechte im Falle eines gemeinsamen Immobilienbesitzes und berät Sie über die Schritte, die Sie jetzt – bestenfalls in der richtigen Reihenfolge – gehen sollten.
Die zunächst entscheidende Frage ist die, ob Sie einen Ehevertrag verfasst haben, oder ob Sie in der sogenannten Zugewinngemeinschaft leben.
Zugewinngemeinschaft oder Ehevertrag? Maßgeblich für die Immobilie bei Scheidung.
Es ist nicht nur die emotionale Verbindung, die in einer gemeinsam finanzierten Immobilie bei einer Scheidung steckt. Denn meist wurden Haus oder Wohnung zusammen finanziert – oftmals ohne Ehevertrag. Ohne rechtsgültige Vereinbarungen leben Ehepaare offiziell im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Rund die Hälfte aller scheidungswilligen Paare können sich nicht auf eine faire Vermögensverteilung einigen. Entsprechend muss ein Zugewinnausgleich erfolgen. Dieser finanzielle Ausgleich gilt für alle im Laufe der Ehe angeschafften Vermögenswerte – und demnach auch für gemeinsam erworbene Immobilien. Der zusammen erwirtschaftete Vermögenszuwachs muss gerecht geteilt und immer in Geld ausgezahlt werden. Entsprechend gehören Vermögenswerte, die ein Ehepartner bereits vor der Hochzeit besessen und in die Ehe mitgebracht hat, nicht dazu. Auch ein Erbe oder eine Schenkung gehören nicht zum Zugewinn und beeinflussen deshalb nicht den Hausverkauf bei einer Scheidung.
Eine Immobilie – vor allem die, in der beide Partner oft jahrelang zusammengewohnt haben – führt als größter gemeinsamer Vermögenswert erfahrungsgemäß nicht selten zum Streit. Häufig wollen beide Partner zum Zeitpunkt der Scheidung im Haus wohnen bleiben. Oder ein Partner will ausziehen und damit ausgezahlt werden – was der andere aber nur selten einfach so kann. Entsprechend kommt es auch in Hannover sehr oft zum Hausverkauf bei Scheidung und einer Teilung des Verkaufserlöses. Wobei von diesem Erlös natürlich – falls vorhanden – die zu leistenden Verbindlichkeiten bei der Bank aus einem Immobilienkredit abgezogen werden müssen.
Sollte jedoch nur ein Partner als alleiniger Immobilienbesitzer im Grundbuch stehen, gehört demjenigen auch nach der Scheidung das Haus oder die Wohnung. In diesem Fall wird nur der Wertzuwachs des Hauses durch zwei geteilt, der im Laufe der Ehe entstanden ist.
Was tun mit Bank-Verbindlichkeiten für Ihr Haus bei Scheidung?
Fast immer werden Immobilien mit einem Immobilienkredit bei einer Bank finanziert – der oft zum Zeitpunkt der Scheidung noch nicht vollständig getilgt ist. Meist unterschreiben beide Eheleute den Kreditvertrag. Damit besteht die sogenannte gemeinsame Gesamtschuld, bei der beide Partner auch die Bankschulden begleichen müssen, wenn sie ihr Haus wegen Scheidung in Hannover verkaufen wollen. Ein Ehepartner haftet bei der Bank damit für den anderen – ganz gleich ob während oder nach der Ehe und auch unabhängig davon, ob das Haus noch von einem oder beiden bewohnt wird. Selbst bei einer Zahlungsunfähigkeit eines Partners, bleibt der andere in der Haftung. Das bestätigt auch ein BGH-Urteil vom 06.10.2010 – Az. XII ZR 10/09. Die einzig gültige Ausnahme wäre der Umstand, dass die Bank einen mit der Begleichung der Kreditschulden finanziell völlig überforderten Ehepartner zur Immobilienkredit-Unterzeichnung „gezwungen“ hat.
Das kommt jedoch so gut wie nie vor, denn Banken gehen immer gern auf Nummer Sicher und lassen beide Ehepartner den Kreditvertrag unterschreiben. Denn damit haben sie zwei haftende Kreditnehmer und das bedeutet schlichtweg eine verdoppelte Sicherheit für die Bank.
Auch wichtig: Prüfen Sie unbedingt die Bedingungen Ihrer Bank für eine vorzeitige Kreditablösung innerhalb von zehn Jahren nach Kreditbeginn. Denn dann wird bei alten Verträgen meist eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinsen der gesamten Kreditlaufzeit fällig. Dabei spielt es für die Bank keine Rolle, wie sich die Ehepartner diese Gebühren aufteilen. Nicht selten sind diese Gebühren hoch und nur auf zwei Wegen zu umgehen: 1. Ein Partner behält das Haus und übernimmt die Kreditzahlungen allein. Dazu muss dieser zum einen seine Solvenz nachweisen und zum anderen auf die Einwilligung der Bank hoffen. Weg Nr. 2 wäre eine neue, ähnlich hohe Immobilienfinanzierung bei derselben Bank. In beiden Fällen wird Ihnen lediglich eine Bearbeitungsgebühr in Rechnung gestellt.
Lassen Sie sich hierzu bestenfalls von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt beraten, denn es gibt ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom Januar 2016. Danach haben Sie möglicherweise ein Widerrufsrecht, wenn das Darlehen nach dem 01.11.2002 abgeschlossen wurde. Banken ist es seitdem untersagt, übermäßig hohe Vorfälligkeitsentschädigungen zu erheben, wenn ein Kredit früher zurückbezahlt wird als vertraglich vereinbart.
Das Trennungsjahr – wer hat das Wohnrecht im Haus bei Scheidung?
Ohne Einigung zwischen den Ehepartnern entscheidet das Scheidungsgericht im Zuge des Scheidungsverfahrens, wer in der bisher gemeinsam bewohnten Immobilie wohnen bleiben darf. Dabei spielen verschiedene Kriterien eine Rolle wie beispielsweise Alter und Gesundheitszustand beider Ehepartner, aber auch das Wohl möglicher Kinder. Auch wenn einer der Partner in den Ehejahren deutlich mehr zur Immobilienfinanzierung beigetragen hat, wird das berücksichtigt. Ebenso wie die Entfernung zum Arbeitsplatz oder individuelle Umstände bzgl. des Bestreitens des Lebensunterhalts.
Aus unserer Erfahrung als Immobilienmakler in Hannover wird das Nutzungsrecht zweier Hausbesitzer in den allermeisten Fällen dem Partner übertragen, der hauptsächlich minderjährige Kinder versorgt. Sollte nur ein Eigentümer im Grundbuch stehen, gilt bei einer Scheidung die „Unantastbarkeit des Eigentums“, die nur in äußerst seltenen Fällen zu umgehen ist.
Doch was passiert im Trennungsjahr, in dem beide Eheleute gleichermaßen das Recht haben, bis zum Scheidungsurteil in der gemeinsamen Immobilie zu wohnen? Was viele nicht wissen: Keiner von beiden darf vom anderen zum Auszug gezwungen werden. Aus unserer Erfahrung mit dem Thema Haus verkaufen bei Scheidung wissen wir, dass meist einer von beiden freiwillig auszieht. Für denjenigen ist es allerdings wichtig zu wissen, dass es dann meist kein Zurück mehr gibt – und er oder sie dann möglicherweise das Nutzungsrecht verliert. So ohne weiteres ist ein Wiedereinzug in diesem Fall nicht möglich, denn dem muss der andere Partner ausdrücklich zustimmen. Einen schnellen, unüberlegten Auszug sollten sich deshalb beide Partner gut überlegen!
Gestaltet sich eine friedliche Einigung darüber, wer dauerhaft im Haus wohnen bleibt, aufgrund von Streit oder gar Gewalt unmöglich, obliegt die Entscheidung über das Wohnrecht dem Familiengericht. Das setzt allerdings voraus, dass ein gemeinsames Bewohnen des Hauses eine unzumutbare Härte darstellt. Auch hierzu informiert Sie Ihr Scheidungsanwalt über alle relevanten Details.
Die Alternativen zum Hausverkauf bei Scheidung in Hannover
Das Haus zu verkaufen bei Scheidung liegt nahe, wenn ein Partner den anderen nicht finanziell auszahlen kann. Es gibt jedoch noch andere Wege, wie Sie mit dem Haus im Falle einer Scheidung gerecht umgehen können:
1. Haus vermieten und Mieteinnahmen bzw. Kosten teilen
Wenn Sie sich untereinander einig sind, können Sie Ihr gemeinsames Haus bei Scheidung in Hannover auch vermieten. Die Nachfrage nach guten Mietangeboten ist gerade in und um Hannover derzeit besonders groß. Auch hierbei stehen wir Ihnen als erfahrener Immobilienmakler für die Region natürlich gern hilfreich zur Seite. Voraussetzung für die Vermietung Ihrer Immobilie bei Scheidung ist immer, dass beide Partner den Vermietungsbedingungen im Mietvertrag zustimmen. Dann werden alle Erträge und alle anfallenden Kosten gleichermaßen geteilt.
Die Vorteile bei einer Vermietung Ihres Hauses bei Scheidung liegen auf der Hand: Die Immobilienfinanzierung bei der Bank kann ohne Unterbrechung weiterlaufen – und zwar ohne die möglicherweise hohen Kosten für die vorzeitige Kreditablösung. Auch weitere Bankgebühren entfallen, denn der monatliche Kapitaldienst wird (bestenfalls) mit der Mieteinnahme gedeckt. Sollte der Mietertrag sogar höher sein, als die monatlichen Zahlungen an die Bank, können Sie sich dieses Plus mit Ihrem Partner teilen oder – und das wäre unsere Empfehlung – für mögliche Instandhaltungskosten zurücklegen.
Und noch etwas spricht für die Vermietung von Ihrem Haus bei Scheidung: Auch die Kosten für die Grundbuchumschreibung entfallen, denn an den Eigentumsverhältnissen ändert sich nichts. Doch keine Rechte ohne Pflichten: Sie sind bei einer Hausvermietung aufgrund Ihrer Scheidung verpflichtet, für den Mieter jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen und müssen sich einigen, wer das übernimmt und wer Ansprechpartner für die Mieter ist. Alternativ delegieren Sie diese Aufgaben an eine Immobilienverwaltung, die sie für diese Dienstleistung bezahlen. Dafür kümmert die sich dann aber auch um alle Belange rund um Ihre vermietete Immobilie. Das ist natürlich der komfortabelste Weg. Und auch hier empfehlen wir Ihnen natürlich gern unsere hauseigene Verwaltungsabteilung mit überzeugenden Stärken im Bereich der Wohneigentumsverwaltung.
2. Einer behält das Haus und zahlt den anderen aus
Wenn es Ihre finanziellen Umstände zulassen, ist das Halten der Immobilie eine gute Option – vorausgesetzt das Haus wurde im Laufe der gemeinsamen Ehejahre gekauft. Wurde das Haus vererbt, spielt das für eine Auszahlung keine Rolle.
Die zu leistende Auszahlungshöhe muss dem Wert des Hauses zum Scheidungszeitpunkt angemessen sein, abzüglich der möglichen Restschuld bei der Bank, die derjenige allein tragen muss, der im Haus wohnen bleibt. Unser Rat: Investieren Sie lieber vorher in einen unabhängigen Gutachter, der den Wert des Hauses bei Scheidung professionell bestimmt und verlassen Sie sich nicht etwa auf die Preise ähnlicher Immobilienangebote im Internet. Dazu ist jede Immobilie viel zu individuell. Auch hier helfen wir Ihnen gern mit dem Kontakt zu unseren Experten weiter. Ein Beispiel macht die Dimension und die Relevanz deutlich, die eine korrekte Werteinschätzung hat:
- Preis laut unabhängigem Wertgutachten: 480.000 €
- Restschuld bei der Bank: 180.000 €
- Zugewinnausgleich an den Partner: 150.000 €
Ja nach individueller Vereinbarung kann der Zugewinnausgleich auch im Raten über eine vorab vertraglich festgelegte Laufzeit erfolgen. Wichtig ist in diesem Fall, dass mit Zahlung der letzten Rate auch die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zeitnah erfolgt. Nur dann ist der ausgezahlte Partner auch alle mit dem Haus verbundenen Verantwortlichkeiten los. Denn wer die Immobilie zukünftig allein besitzt, muss auch alle Nebenkostenverträge (Strom, Wasser, Versicherungen etc.) alleinig übernehmen. Es besteht sogar die Möglichkeit, eine Nebenkosten-Nutzungsentschädigung beim Partner einzufordern, wenn Sie vor der Scheidung mehrere Monate nicht mehr im gemeinsamen Haus wohnen. Die Details dazu erläutert Ihnen sicher gern Ihr Scheidungsanwalt.
Unser Tipp: Legen Sie den Zeitpunkt der Eigentumsüberschreibung vor den Scheidungstermin. Denn nur dann fällt keine Grunderwerbssteuer an, weil Ehepartner beim Eigentümerwechsel von dieser Steuerzahlung ausgenommen sind.
3. Trotz Scheidung bewohnen beide das Haus
Dieser eher seltene Weg setzt natürlich voraus, dass sich beide Eheleute trotz Scheidung weiterhin wohlgesonnen sind! Nur so ist ein vertraglich vereinbartes Wohnrecht überhaupt denkbar.
Gibt es im Haus beispielsweise zwei getrennte Wohneinheiten, ist das durchaus eine überlegenswerte Option. In diesem Fall ist es nur wichtig, dass es im Trennungsjahr zwei klar getrennte Wohneinheiten gibt mit allem, was zu einer vollwertigen Wohnung gehört (z. B. Küche, Bad, WC). Sonst wird die Scheidung rein rechtlich womöglich nicht vollzogen.
Zu empfehlen ist in diesem Fall unbedingt eine vertraglich wasserdichte Realteilung, damit jeder Ehepartner über seine Wohnung auch in Sachen Verkauf oder Vermietung verfügen kann, wie er/sie will. Zu einer solchen Realteilung kommt es nach unserer Erfahrung aber eher selten, da die meisten Eheleute bei einer Trennung auch keine gemeinsamen Verantwortlichkeiten mehr haben wollen.
4. Das Haus wird auf das volljährige Kind übertragen
Wer ein Kind über 18 Jahre hat, kann ihm im Falle der Scheidung das Haus überschreiben. Bei jüngeren Kindern hat das Vormundschaftsgericht ein Mitspracherecht. Diese Lösung klingt zunächst einfach, hat aber Fallstricke. Denn damit gehen sämtliche Belange im Zusammenhang mit der Immobilie auf das Kind über. Wir empfehlen auch hierzu eine detaillierte Beratung beim Fachanwalt.
5. Die Teilungsversteigerung
Alternativ zu einem Hausverkauf bei Scheidung sollte die Teilungsversteigerung nur eine Notlösung sein, wenn Sie sich mit Ihrem Partner bezüglich der gemeinsamen Immobilie so gar nicht einigen können! Grundsätzlich ist es für beide Partner möglich, für Ihr Haus bei Scheidung in Hannover beim örtlichen Amtsgericht einen Antrag auf Teilungsversteigerung zu stellen. Dann wird Ihre Immobilie öffentlich versteigert. Damit verbunden ist in den meisten Fällen allerdings ein deutlich geringerer Erlös als bei einem Verkauf auf dem freien Markt. Zumal davon auch noch Gerichts- und Sachverständigenkosten abgezogen werden.
Der Wert Ihrer Immobilie zum Zeitpunkt der Scheidung in Hannover
Ihr Haus zu verkaufen bei Scheidung in Hannover ist letztlich für viele Paare dann doch der beste Weg. Setzen Sie sich dann gern direkt mit uns von HAUS & GRUNDEIGENTUM Service in Verbindung. Denn wir kennen wie kaum ein anderer den Immobilienmarkt in Hannover und Umgebung. Zudem hilft Ihnen unsere langjährige Erfahrung und unsere Expertise als Immobilien-Bewertungsspezialist. Einer unserer unabhängigen Gutachter wird Ihr Haus bei Scheidung in Hannover oder dem Umland fair und fachkundig bewerten, um für Sie den realen Verkehrswert zu ermitteln.
Scheuen Sie sich nicht vor diesem Schritt. Denn jede Immobilie ist sehr individuell und nicht vergleichbar mit anderen Häusern oder Wohnungen, die im Internet zum Zeitpunkt Ihrer Scheidung vielleicht gerade angeboten werden. Zumal Sie persönlich so manches Verkaufskriterium als positiver (oder auch negativer) einschätzen als jemand ohne emotionale Verbindung zu Ihrem Haus. Im schlimmsten Fall gehen Ihnen durch ein Unterschätzen Ihres Hauses viele tausend Euro verloren, die Sie für Ihren neuen Lebensabschnitt gut gebrauchen könnten.
Fazit
Spätestens jetzt wird sicher auch Ihnen klar, dass sich eine Immobilie gar nicht so einfach gerecht aufteilen lässt. Unser Rat: Lassen Sie sich unbedingt von einem Anwalt beraten, bevor Sie (zu) schnelle Entscheidungen treffen. Darüber hinaus sind Sie auf der deutlich sichereren Seite, wenn Sie einen vertrauensvollen und fachkompetenten Partner an Ihrer Seite haben, der sich mit dem Thema Haus bei Scheidung und dem örtlichen Immobilienmarkt bestens auskennt – für ein neutrales Wertgutachten ebenso wie für eine professionelle Vermarktung, wenn Sie im Falle Ihrer Scheidung das Haus oder die Wohnung in Hannover verkaufen möchten.
Fragen zuM Hausverkauf bei Scheidung in Hannover?
Mit HAUS & GRUNDEIGENTUM Service haben Sie diesen kompetenten Partner eigentlich schon gefunden! Nicht nur, weil wir bereits zahlreiche Ehepaare beim Verkauf Ihrer Immobilie bei Scheidung tatkräftig unterstützt haben, sondern auch, weil wir als einziger Immobilienmakler in Hannover von der Fachzeitschrift Capital sieben Jahre in Folge als Top-Makler in Hannover mit der Höchstnote von 5 Sternen ausgezeichnet wurden. Das spricht für sich. Und für uns.
Ein Anruf genügt und wir besprechen ganz in Ruhe, wie wir Sie beim Hausverkauf bei Scheidung in Hannover unterstützen können – diskret versteht sich.